Por Laritza Diversent

En los últimos tiempos, la inversión extranjera ha sido un tema de interés y preocupación para el régimen cubano. En la pasada Feria Internacional de La Habana (FIHAV 2023), Carlos Luis Jorge Méndez, director general de Inversión Extranjera del Ministerio de Comercio Exterior e Inversión Extranjera advirtió que “la inversión extranjera es una prioridad para Cuba debido a la situación económica en la que se encuentra”. 

A propósito de este tema, la abogada Laritza Diversent, directora ejecutiva de Cubalex, ofrece un análisis legal sobre las regulaciones relacionadas con la inversión extranjera en Cuba.

La Gaceta Oficial de la República de Cuba, específicamente la edición extraordinaria número 79 del 27 de noviembre de 2023, publicada por el Ministerio de Justicia de Cuba, contiene resoluciones importantes del Ministerio de Finanzas y Precios, en particular la Resolución 271/2023.

El documento aborda principalmente regulaciones relacionadas con la inversión extranjera en Cuba, enfocándose en la valoración de terrenos para proyectos de energía renovable. Establece valores mínimos para el suelo (en propiedad) en diferentes municipios, para proyectos de inversión con capital extranjero en energía renovable, como la solar fotovoltaica y la eólica. También define coeficientes de corrección para ajustar estos valores en función del derecho de superficie o usufructo y del tiempo de vigencia del negocio.

La Resolución 271/2023 se fundamenta en varios “POR CUANTO” que citan leyes y acuerdos anteriores relacionados con la inversión extranjera y el uso del patrimonio estatal. Estas bases legales justifican y guían la implementación de las nuevas regulaciones detalladas en la Resolución.

Además, el documento incluye anexos que detallan los valores específicos de los terrenos en diferentes provincias y municipios para proyectos de energía solar fotovoltaica y eólica, y un segundo anexo que proporciona una tabla de coeficientes de corrección aplicables a estos valores, basados en la duración de los proyectos.

La finalidad de estas regulaciones es promover y garantizar la inversión extranjera en el sector de energías renovables en Cuba, estableciendo un marco legal claro para la valoración de terrenos y la determinación de aportes en proyectos específicos. Esto último resulta de particular interés para el Estado cubano, toda vez que la Resolución también constituye una herramienta para evaluar recursos y derechos reales que se encuentran bajo su titularidad. Lo cual puede servir tanto para los proyectos donde funja como socio con empresas extranjeras como una forma de valorar su aporte, o bien para comerciar estos derechos.

goc-2023-ex79

En un acuerdo de usufructo, el “usuario” no compra la propiedad del suelo, sino el derecho a usarlo. Sin embargo, puede haber un costo asociado a la obtención de ese derecho de uso, que es lo que sucede en el caso de Cuba con la Resolución 271/2023.

En este contexto, el “precio” establecido en la Resolución no es un precio de compra de la tierra, sino más bien una valoración del derecho a utilizar esa tierra. Este costo es una forma de regular y monetizar el acceso a la tierra por parte de inversores extranjeros para proyectos específicos, en este caso, proyectos de energía renovable. El valor de $0.34 USD por metro cuadrado es, por lo tanto, una tarifa por el derecho de usufructo, no un precio de venta de la propiedad en sí.

Esta tarifa puede variar según la duración del proyecto y otros factores, lo cual se maneja mediante los coeficientes de corrección mencionados en la Resolución. El enfoque busca equilibrar la necesidad de atraer inversión extranjera con la protección de la soberanía y los recursos de Cuba.

Según la Resolución 271/2023 que revisamos, los precios establecidos en el anexo se refieren al valor del suelo para proyectos de inversión con capital extranjero en el sector de la energía renovable. Estos valores son presentados como un “valor mínimo del suelo (en propiedad)”.

La resolución también menciona la aplicación de un “coeficiente de corrección” para determinar el valor en Derecho de Superficie o de Usufructo. Esto sugiere que los precios listados son una base para calcular el costo del derecho de uso del suelo bajo un acuerdo de usufructo, dependiendo de la duración del proyecto o contrato.

En resumen, los precios en el anexo de la resolución no son directamente por el derecho de usufructo en sí, sino que son valores base del suelo que luego se ajustan mediante coeficientes para calcular el costo real del derecho de usufructo.

Sí, la Resolución 271/2023 explica cómo calcular el valor en Derecho de Superficie o de Usufructo. Este cálculo se basa en aplicar un coeficiente de corrección al valor mínimo del suelo (establecido en propiedad) para determinar el valor en Derecho de Superficie o de Usufructo. Este coeficiente de corrección varía según la duración del contrato de usufructo o de superficie.

En el Anexo II de la Resolución, se proporciona una tabla de coeficientes de corrección que se aplican al valor mínimo del suelo. Estos coeficientes están estructurados en función del número de años que dura el contrato de usufructo. Por ejemplo, un contrato de usufructo de 1 año tiene un coeficiente diferente al de un contrato de 50 años.

Para calcular el valor del derecho de usufructo o de superficie, se toma el valor mínimo del suelo (por ejemplo, $0.34 USD/m²) y se multiplica por el coeficiente correspondiente a la duración del contrato de usufructo. Este cálculo proporciona una valoración ajustada que refleja tanto el valor del suelo como la duración y las condiciones del derecho de uso otorgado al inversionista.

Ejemplo práctico:

Vamos a calcular el valor del usufructo para un contrato de una finca de 5 hectáreas en el municipio de Arroyo Naranjo, en la provincia de La Habana, usando la información de la Resolución 271/2023:

1. Área de la Finca: 5 hectáreas. 

2. Valor Mínimo del Suelo: $0.34 USD por metro cuadrado.

3. Coeficiente de Corrección para 5 Años: 0.182 (según la tabla de coeficientes de corrección).

Cálculo:

– Primero, convertimos las hectáreas a metros cuadrados: 5 hectáreas x 10,000 m² /hectárea = 50,000  m².

– Luego, aplicamos el coeficiente de corrección al valor mínimo del suelo: 50,000 m² x 0.34 USD/m² x 0.182 = Valor del Usufructo.

Ahora, hagamos el cálculo:

Valor del Usufructo = 50,000 x 0.34 x 0.182 = 3,100 USD

Por lo tanto, el valor del usufructo para un contrato de 5 años de una finca de 5 hectáreas en Arroyo Naranjo sería de 3,100 USD.